Den extrema ökningen av skuldsättningen världen över finner sin förklaring bl.a. i det faktum att utlåningen avseende kommersiella fastigheter har ökat kraftigt. Inte minst Sverige utmärker sig. Det verkar inte som vi har lärt oss så mycket sedan fastighetskrisen på 90- talet.
Vi citerar inledningen i en artikel publicerad Economist i veckan som gick: ”Businesses are in for a mighty dept hangover. It will be painful both for investors and the economy…”. Vi får därefter några grundäggande fakta. Sedan 2000 har skuldsättningen i “non-financial companies” i USA och Europa ökat från 13 trillioner till 38 trillioner usd. Sett som andel av BNP så har ökningen gått från 68 % till 90 %.
Ca en tredjedel av de skulder, som blir bedömda av ratinginstituten, är tveksamt kreditvärdiga och kan bli beskrivna som ”junk”, ofta i form av s.k. ”junk bonds”. I takt med att skulderna förfaller måste de bli förnyade. Befintliga räntor emanerar från den tidiga lågräntemiljön men de räntor som man nu får
betala vid förlängning av gamla lån eller vid upptagande av nya lån är betydligt högre. För ”junk bonds” är 9 % inte ovanligt.
Economist frågar sig varför vi inte redan har fått se ännu fler tecken på finansiell instabilitet med anledning av den höga skuldsättningen och man anger två svar. Fortfarande är vinstnivåerna höga i näringslivet vilket gör det möjligt att betala högre räntor. Därtill såg ju många, under tiden med lågräntor, till att binda sina lån till fasta räntor och med lång löptid.
Om det historiska mönstret upprepar sig så kommer vinsterna att falla och förr eller senare förfaller lånen och de måste då skrivas om till betydligt högre räntor. Då blir det betydlig tuffare och kanske kommer vi att känna av skakningar redan i år.
Från det globala perspektivet är steget inte långt till marknaden för kommersiella fastigheter i Sverige. De svenska fastighetsbolagen, som utöver krediter från banker i växande grad finaniserar sig med obligationer, är särskilt utsatta. Omkring 70 % av samtliga obligationer har rörliga räntor och av den totala stocken av svenska fastighetsobligationer, som uppgår till drygt 400 miljarder kr, förfaller 100 miljarder kr till betalning under 2023. (FT 23-05-11). Flera obligationslån har nu också blivit nedgraderade till ”junk” och kreditgivarna kommer sannolikt kräva räntor överstigande 10 % för att gå med på att förnya sina lån, om de överhuvudtaget är beredda att ta risken.
Finansiella aktörer har redan insett hur illa ställt det är i Sverige. Flera fastighetsbolag är utsatta för omfattande blankning. I genomsnitt värderas fastighetsbolaget på börsen 40 % lägre än sina underliggande substansvärden. Frågan är nu vad som kommer sätta bollen i rullning. Vi gissar att det börjar med att SBB kommer att få svårigheter med att fullgöra sina åtaganden.
Frågan är också vilka som sitter med Svarte Petter dvs. vilka äger de obligationer som inom kort ska bli föremål för förnyelser. Det är svårt att få fram information. Känt är dock att Spiltan Fonder har betydande innehav av fastighetsobligationer utgivna av bl.a. SBB. Vi gissar att även andra penningmarknadsfonder, AP-fonderna, andra pensionsfonder och privata investerare sitter med betydande innehav. Här kommer säkert överraskningar framöver.
Vi vet att Sveriges Riksbank för några år sedan i sin iver att hålla inflationen uppe köpte på sig en hel del fastighetsobligationer bl.a. utgivna av SBB. Innehavet uppgick i mars i år till ca 5 miljarder kr. Vi känner inte till om man har kvar SBB-obligationerna.
Det finns mycket man kan fundera över kring den rådande situationen på fastighetsmarknaden. Exempelvis kan man ifrågasätta hur självständiga och oberoende revisorer, ratinginstitut och värderingskonsulter egentligen är. Om detta får vi återkomma.
Noterat i veckan
Vi hade kontakt med en ICA-handlare i veckan. Han ifrågasatte den senaste inflationsstatistiken och hävdade att den påstådda nedgången i priserna på livsmedel direkt kan härledas till att säsongen i sig innebär att priserna går ner. Samtidigt påpekade han att prisuppgångarna på livsmedel är i stort sett hemmagjorda eftersom svenskproducerade livsmedel typ mjölk, smör, ost och margarin har blivit utsatta för extraordinära prisuppgångar från de svenska producenternas sida.
En annan statistik som kan bli ifrågasatt är den som kommer från Svensk Mäklarstatistik. Massmedia inklusive public service refererar okritiskt till denna statistik och rapporterar att bostadsrätterna i hela riket har stigit med 3,5 % under de senaste tre månaderna jämfört med läget tre månader tidigare. Våra anekdotiska iakttagelser säger motsatsen. Statistiken bygger på att man jämför kvadratmeterpriset vid olika tidpunkter. Idag säljs, till skillnad från tidigare, nästan enbart attraktiva lägenheter med högre kvadratmeterpris och detta förvränger statistiken. Men det är klart mäklarna vill ju hålla modet upp på både säljare och köpare och bevisligen går det lätt att sälja in.
En investerare kräver 7 milj kr i skadestånd från Ålandsbanken för vårdslös portföljförvaltning. Banken hade placerat mer än 30 % av investerarens pengar i SBB. Uppdraget var, enligt investeraren, att portföljen skulle vara väl diversifierad med stor spridning mellan olika emittenter. (Fastighetsvärlden 23-05-19).
Om du inte redan gör det så kan du börja prenumerera på vårt nyhetsbrev här.
Vill du lämna en kommentar? Klicka här.
Observera att om du lämnar en kommentar för första gången kan det dröja någon dag innan den blir publicerad.
Vill du läsa förra veckans kommentarer? Klicka här.
23-05-20 Nr 21
n-a@thulin.se
Magnus@thulin.se
Enligt Dagens Industri är SBB inte ens köpvärd vid gratis prissättning. Det ser ganska mörkt ut i fastighetssektorn med korsägandet. Även om SBB bara är en medelstor spelaren där exvis Balder har fem gånger större börsvärde på marknaden så bedöms det på sina håll att hela sektorn kan dras med om SBB torskar. Heimstaden är störst numera efter Akeliusförvärv.
Det blir spännande. Tur att man sitter på åskådarplats. En fråga är vilka som sitter på skulderna/obligationerna. Kanske någon kommun har SBB-obligationer. Det skulle inte förvåna. Betänk att Oskarshamns kommun förlorade 120 miljoner på Lehman-obligationer 2008.
Frågan är också vilken som står först i kön. Kanske Balder, SBB eller någon annan.
Heimstaden är ju inte publikt och de kanske klarar sig. Alecta är ju en stor aktieägare så de vill kanske satsa ytterligare av pensionärernas pengar.
N-Å
Många orosmoment helt klart av lite olika dignitet. Kriget är det översvallande problemet så klart liksom inflationen. Ett närliggande orosmoment av jämförelsevis mindre slag är vad som händer i Alecta med innehavet i Heimstaden och var SBB ska landa. Akelius lurar säkert nånstans i vassen och kommer att hugga vid rätt tillfälle.
Veckans ämne är mycket intressant! Ibland ställer jag mig följande frågor:
Hur många myndigheter och verk har vi? Hur bedrivs effektiviseringen i dessa organisationer? Hur uppnås ställda mål för verksamheten? Var kan man få veta att målen nås? Effektivitet? Produktivitet?
Börsnoterade bolag inom näringslivet följs och analyseras ständigt avseende olika mål, resultat m.m. Är Riksrevisionsverket en motsvarighet till börsens analytiker och ekonomer för att nagelfara myndigheter och verk?
Riksrevisionsverket levererar rekommendationer till myndigheter och verk där man föreslår förändringar för att effektivisera, förändra och anpassa verksamheten. Hur ofta följer deras ”kunder” lämnade rekommendationer?
Lite dåligt samvete har jag som inte engagerar mig mer i detta ämne som drar så mycket av våra skattemedel. Vi borde ju alla vara uppdaterade om hur myndigheter och verk fungerar!