Bostadskrasch med fallskärm

Bostadskrasch med fallskärm

Villapriserna har stigit med 18 % och priserna på bostadsrätter har stigit med 12 % under de senaste 12 månaderna (Källa: Mäklarstatistik) och detta efter redan kraftigt stigande priser. Har vi en bostadsbubbla? Vem vet, det är svårt att göra prognoser, särskilt om framtiden.

Vi tror att priserna kommer att hållas uppe på grund av ett antal fallskärmar kan utlösas. Vi tänker främst på:

  • Slopade amorteringar
  • Sänkning av kalkylräntan
  • Landsorten har ytterligare potential
  • Andra utgifter får ta första smällen
  • Strukturellt ökad efterfrågan på bostadsyta
  • Rika föräldrar

Amorteringskrav vid bostadskrasch

Finansinspektionens amorteringskrav innebär att låntagaren kan få amortera upp till 3 % av lånebeloppet. Sätts priserna under press kommer sannolikt amorteringskraven att lindras eller slopas. Om så blir fallet så kan kalkylen tåla en räntehöjning på ca 4 % (efter hänsyn till ränteavdrag).

Bankerna kräver idag att bostadskalkylen ska tåla en kalkylränta på 6 %. I längden är detta ett ohållbart krav. Det framstår som ganska tydligt när man kan låna på 10 år till 2,3 % ränta. Jämför vi medellönerna så ligger de 25 % högre i Stockholms län än i Skåne län. Bostadsrätts-priserna ligger dock 77 % högre i Storstockholm än i Stormalmö. Detsamma gäller även för flera andra orter i Sverige. Därmed kanske landsorten har ytterligare potential alternativt tål mer prispress. Motsvarande jämförelse för villor ger inte samma resultat. I Storstockholm kostar genomsnittsvillan 35 % mer än i Stormalmö och följer därmed bättre lönerna.

Hemarbete ökar behovet av bostadsyta

Bostaden är nog Svenssons käraste ägodel och man är beredd att avstå annan konsumtion för att ha råd med sin bostad. Blodkorv istället för oxfilé och vatten istället för vin.

En strukturell förändring talar även till bostadens fördel. Hemarbete ökar behovet av bostadsyta och minskat utlandsresande pga bränder, översvämningar, pandemier, terror och andra otäckheter gör att vi får mer pengar över till vår bostad.

Den sista räddningen blir rika föräldrar som själva har gjort vinster på sin bostad och på börsen.

Vår slutsats blir att även om bostadsmarknaden kommer att utsättas för en prispress nedåt så finns det fallskärmar. För den som minns så kan man fundera på svensk bostadsmarknad på 1990-talet. Vi hade en otäck lågkonjunktur men bostadspriserna låg kvar på samma nivå i ca 10 år.

Det otäcka som kan lura runt hörnet är en kraftig ekonomisk nedgång. Blir nedgången tillräckligt kraftig så kommer sannolikt både aktier, obligationer, kommersiella fastigheter och bostäder att sjunka i värde. Vi bedömer denna risk som stor. Mer om det i kommande artiklar.

Magnus och Nils-Åke Thulin

Lämna en kommentar

Din e-postadress kommer inte publiceras.