fastighetsspekulation

Riksbanken stödjer fastighetsspekulation

Riksbanken har under 2020-2021 köpt obligationer i SBB, det företag som i mycket är sinnebilden för den fastighetsspekulation vi har haft under de senaste åren. Vi undrar hur det kommer att utveckla sig under den lågkonjunktur som vi bedömer att vi har framför oss.

Först några ord om förra krönikan, Lågkonjunkturen 2022-24. Läsarna har givit oss både ris och ros. På den negativa sidan tycker man att vi svartmålar och därmed riskerar vi att våra bedömningar blir självuppfyllande. Vi vill dock inte förtränga vad vi upplever. För att ytterligare understödja vår position att vi står inför en lågkonjunktur och ett fortsatt kursfall på börsen vill vi referera till tre indikatorer; Schiller P/E, Buffetindikatorn och yieldkurvan. 

Schiller P/E beräknar du genom att dividera dagens börsvärde av samtliga aktiebolag på S&P 500 med den genomsnittliga inflationsjusterade vinsten under de senaste 10 åren för samma bolag. Detta P/E-tal ligger nu på ca 30, ned från nästan 40 vid årsskiftet, och har aldrig varit så högt sedan IT-kraschen då det låg på 45. Med undantag för IT-kraschen får man gå tillbaka till 1929 för att finna ett lika högt P/E-tal som nu.

Buffetindikatorn, som mäter kvoten mellan ett lands totala börsvärde av noterade aktiebolag dividerat med landets bruttonationalprodukt, uppgår idag till 130 % vilket är en nedgång sedan årskriftet från 200 %. Den förra toppen var strax före IT-kraschen år 2000 då indikatorn visade på ca 140 %. Efter lehmankraschen 2008 hamnade indikatorn på drygt 50 % vilket då får illustrera fallhöjden.


Yieldkurvan har nu blivit negativ, dvs räntan på den amerikanska tioårsobligationen är nu lägre än dess tvååriga motsvarighet. En negativ yieldkurva har föregått de tre kraftfulla börsnedgångar som infunnit sig under de senaste dryga 30 åren.

Nog om detta. Vi har under veckan roat oss med att ta del av Riksbankens köp av företagsobligationer. Riksbanken har liksom flera andra centralbanker ”tryckt” pengar genom att köpa obligationer, främst statsobligationer men även bostadsobligationer och företagsobligationer. Vad som överraskar är att Riksbanken därmed också underblåst spekulation i svenska kommersiella fastigheter.

Vi har under flera år kunnat följa hur kommersiella fastigheter har varit mycket heta på marknaden. Aktierna i ett flertal fastighetsbolag har gått som raketer. SBB, Samhällsbyggnadsbolaget, är ett bolag som gjort ett stort antal fastighetsförvärv med lånade pengar, ca 100 miljarder kr. Obligationer utgör en stor del av dessa miljarder.

SBB har varit mycket omskrivit i pressen och har ifrågasatts bl a för sin ekonomiska redovisning. Marknaden har tappat förtroendet för bolaget och kursen har i år sjunkit med 77 %. Företaget säljer nu fastigheter på löpande band. Man kan ju spekulera i hur detta kommer att sluta men kan jämföra med 90-talet i Sverige då hela fastighetsbranschen gick över styr.

Vi frågade i vår förra krönika vilka som satt med Svarte Petter och hade obligationer utgivna av SBB. Vi blir nu överraskade av att Sveriges Riksbank är en av dem som sitter med Svarte Petter och har under 2020-21 köpt obligationer vid 18 tillfällen för totalt 399 milj kr. Därutöver har man köpt i ett flertal andra fastighetsbolag. Totalt har man köpt företagsobligationer för drygt 12 miljarder kr varav ca hälften i fastighetsobligationer.  Som vi ser det så har Sveriges Riksbank underblåst fastighetsspekulationen.

Beloppen är visserligen relativt sett inte så stora men Riksbankens köp har givit utgivarna, SBB och dess gelikar, en kvalitetsstämpel. Därmed har andra kunnat bli förledda att köpa. Risken är nu stor att SBB och kanske även andra fastighetsbolag får sänkt kreditbetyg och därmed kan nog Riksbanken räkna med förlust på sina fastighetsobligationer som ytterst kommer att drabba skattebetalarna.

De kommuner som sålt sina fastigheter till SBB sitter sannolikt också med Svarte Petter. En stor del av t ex Härnösands kommuns fastigheter ägs nu av SBB men det är en annan historia. Riksbanken har också köpt stora mängder bostadsobligationer och därmed medverkat till att driva upp bostadspriserna men det också en annan historia.

Noterat i veckan

Inflationsrapporterna har rullat in från olika delar av världen. Samtidigt får vi rapporter om fallande priser på råvaror och livsmedel och uppfattningen att kanske inflationen bedarrar. Låt oss studera siffrorna. Den senaste rapporten i USA, som mäter inflationen under det senaste året, uppgick till 9,1 % eller 5,9 % om man exkluderar mat och energi. Motsvarande siffror för Sverige blev 8,5 % respektive 6,1 %. Vi har därmed en underliggande inflation (exkl mat och energi) på ca 6 % och vi ska ju ner till 2 % innan Fed och vår riksbank kan känna sig nöjda. Så räkna med fortsatta räntehöjningar. Fed höjer sannolikt med 0,75 % nu i slutet av juli eller kanske med 1 % som en del tror. Sveriges Riksbank har sitt nästa möte i september men ledamöterna får nog avbryta sina semestrar för att höja även den svenska räntan.

Den politiska tumulten i Italien och räntehöjningarna i dess omvärld gör det svårt för landet att finansiera sin statsskuld. Det grundläggande problemet är att Italien nästan inte har haft någon tillväxt alls under de senaste 30 åren (WSJ 22-07-15) och man verkar vara oförmögna att göra något åt det hela. Italiens problem är Europas problem och euromedlemmarna kommer sannolikt att bli tvingade till räddningsaktioner. Nordeuropas skattebetalare kommer nog inte att uppskatta detta när man själva måste acceptera sänkta reallöner och kanske rusande priser på el och gas i vinter.

I USA håller ett intressant makrofenomen på att uppstå. BNP minskade det första kvartalet i år och har sannolikt också minskat det andra kvartalet. Därmed skulle USA vara inne i en recession. Samtidigt ligger arbetslösheten på den mycket låga nivån 3,6 %. Normalt brukar en recession förknippas med ökad arbetslöshet. Men inte så den här gången. Hur kan man förklara detta? Jo, arbetskraften (antalet sysselsatta plus de som söker arbete) minskar eller ökar i mindre utsträckning. Samtidigt är genomsnittsamerikanen mindre villig att söka arbete och stannar därmed utanför arbetskraften (WSJ: 22-07-15). Vi kanske borde sluta tala om arbetslöshet och istället tala om andelen av den totala befolkningen i arbetsför ålder som arbetar. Vi borde kanske ej heller vara så fixerade vid BNP och istället tala om BNP/capita. 

Vill du lämna en kommentar? Klicka här.

22-07-17 No 29

Nils-Åke Thulin

n-a@thulin.se

Magnus Thulin

magnus@thulin.se

2 reaktioner på ”Riksbanken stödjer fastighetsspekulation”

  1. Intressant som vanligt, såg en bra artikel i SVD i veckan om osäkerheten kring hur KPI värderas och beräknas. Kan vara så att inflationen till viss del varit underliggande en längre tid utan att redovisas.
    /Bengt

    1. Nils-Åke Thulin

      Jag läste också den artikeln. De uppmärksammar ju svårigheten med att inkludera kvalitetsförändringar samt problemen med vikterna i varukorgen. Jag tycker dock att de kunde gått djupare. Jag tror bl a att deras beräkning av bostadskostnaderna kan diskuteras. Vi får gräva djupare i detta vid någon gång framöver.

Lämna en kommentar

Din e-postadress kommer inte publiceras.